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房地产总工述职报告
房地产总工述职报告
尊敬的：总经理
尊敬的：各位同仁
感谢公司总经理，以高瞻远瞩战略发展的眼光设立了公司总工室;同时给了总工室一个巨大开拓探索的发展空间;也给了我本人一个对口的实现事业梦想的发展平台;也使我深深地感觉到公司那份充分的信任和重托，也感觉到自己的责任重大、任重而道远。总工室取得的每一点成绩，感谢公司各部门全力配合支持理解，也是全体同仁共同辛勤努力的结果。
下面就总工室13年工作情况向公司汇报，也诚请各位同仁提出宝贵批评指导意见，使总工室14年工作更加适应公司战略发展。
2013年主要工作成果
一、参预公司经营管理方面：
总工室自13年6月开展工作半年时间以来，参预了公司各项经营管理，为公司出谋划策，开拓了一些全新的科学合理管理理念，探索了新的管理领域;以公司及总工室名义制作发出(对内对外)各类文件、方案及探索性论文共计35篇。
使公司管理层对地产企业的管理理念，有了新的突破性认识，使公司的整体经营管理技能，提高了一个适应战略发展的新档次。
二、项目设计管理方面：
㈠深刻认识到设计产出“无效成本”管控的重要性：因为设计产出直接决定项目总造价85%以上;因为设计产出的无效成本，是无形中形成的;是满足国家规范、法规以外的一种成本控制的探索研究。吸取知名公司成功设计管理精华，以经济性与合理性相结合的原则，合理管控、优化设计避免“无效成本”是总工室的重要职责。也是一个通常被房地产管理人忽视，只有小数几家独占鳌头的地产龙头企业，有深入探索“精细化设计管控”的管理课题。
㈡设计优化：A名邸项目根据方案设计总工室进行全面的，合理性、经济性分析可以优化的内容。利用本人注册的网络“经验交流平台”查阅了上百份,相关先进成功案例及规范文件,进行了大量的可行性分析探索;在初步设计前，向设计院下发书面优化交底文件，确保设计各项要素、指标控制在管控范围内。
目前已分析完可优化的内容(超大地下室土建部份：停车率指标控制、负一层利用垂向高差敞开、建筑找坡改结构放坡、垂向埋深优化调整、结构指标控制等)可为公司减少“无效成本”造价近6000万元;也是一种仅需智力投资就能产生的利润。不仅没有降低产品功能效果，还提高了产品的实用性品质功能，从而为小区增添了许多人性化而又独特的美丽风景(碧水荡楼影，绿草盖栏桥)。
㈢设计模块化：为满足公司集团化精细化设计、模块化控制管理、设计洽商日后类似项目提供借鉴，避免造成无效成本。
三、报建方面：
同政府关系处理原则是关系第一，程序第二。掌握程序是正确地做事，不能代表做正确的事。在开发中有土地如期到位及交地标准、政府性质的收费等，这些标准及费用一般都有明文规定但也有不完善的因素，也有费用可以折减。灵活掌握政策法规中的可行性，和政府相关各部门搞好关系(不走弯路)，利用关系发挥智慧，用最少的钱办成最多的事。
打破常规报建程序、抓住必要机遇。书香名邸项目在方案评审规会还没有召开通过前。提前完成与政府人防、环保、水、电部门技术指标对接、办理相关手续。
其中人防及水电对接，提前赶在怀化市新的政策及收费标准出台前完成或利用法规打擦边球的报建方案，为公司节约报建成本费用上千万元。
四、土地储备交地标准方面：
㈠交地标准：利用政府政策、法规、利用合同空隙与政府搞好关系的前题下，据理力争力求土地发挥最大效益。使交地标准，符合三通一平相关二级开发用地标准，并要求双方现场实地测量验收。要求政府控规城市道路、管线、小区内小溪河堤、桥涵、水井文物保护，临时施工便道等，落实施工与交地同步。
㈡明确确定我方净用地面积：不包括“用地”控规主次道路、水系、河堤及相关部门必要的维护防洪抢险通道;不包括红线内需要保护保留的古井及其它设施面积;不包括红线与老城区交界，不能拆迁的建筑或阻碍物、无法利用的边角拉直、矛盾争议地块的退让用地。
㈢相关责任明确：明确因政府延期交地应承担我方土地款的资金利息;明确安置房等为政府代建项目因政府原因，不能按期开工或中途停工，应承担对我方造成的各项损失;明确由政府承担因我方小区建设对红线以外(条件改变：如日照、通风、道路、环境、各种管线等)造成权益影响或损害的用户索赔;让政府明确我方“用地”开发原则：整体规划设计分期开发实施。要求政府第一期土地挂牌交地时第二期土地整个“用地”控规红线必须确定并同步移交。以便我方整体规划小区方案。
㈣效益：X阳用地170亩，第一期挂牌土地约67亩，其中有16亩由政府负责，我方只认可净用地51.7亩;政府于10份已动工为我方第一期用地修筑(小区内)水系河堤，并埋设我方备用的排水管道。可为公司节约开发成本数百万元;安置房等为政府代建工程利用政府的违约因素，争取了几次价格调整，为公司增加了利润空间;政府“百雄堂用地”土地款挽回利息损失1000多万元。
对公司的建议
一、部门：
人员结构存在专业不对口，岗位的匹配性不强影响部门整体战斗力;部门管理方面授权与集权有待加强，做到权责对等，让部门能有效发挥;工程预算部必须尽快建立，并能有效控制前期招投标发包价格、合同进度支付、竣工结算审核。
二、岗位：
应配备专业人员，尤其是建筑专业有管理经验的综合管理人员，各岗位职责和定位有待更清晰完善;避免职工工作迷茫、效率极其低下的作坊式管理;公司要完善岗位激励淘汰制度体系，促使员工积极工件、开拓进取、勇于探索。
三、人才储备：
建议公司提前考虑各项目发展需要，制订切实可行的适应公司长远战略发展的人力资源配置计划。进行两种人才储备，高专业素质、管理经验丰富的复合形管理人员储备;招聘建筑专业年轻力量，参透到项目各部门进行学习培养储备。
避免招聘不对口的专业人员，因为房地产行业(项目全过程)专业性强，专业知识没有通过系统学习的话难以适应工作。
14年主要工作职责、计划
围绕公司2014年经营计划目标稳步推进，合理分解计划目标，以科学合理严谨的经营管理理念，制订各项工作计划、合理优化利用配置各类资源、努力完善项目全过程各阶段，各环节管控体系。
一、计划目标管理：
A名邸项目：是公司在怀化，打造的第一个开端楼盘，也是公司地产融入怀化市场的标榜性品牌。严格按照公司总控目标计划各节点时间，提前组织各部门讨论分析，制定切实可行的实施计划、管控方案，及时安排项目各阶段工作有序进行;按计划进行必要的跟踪考核管理、纠偏调整措施。计划在实施过程中得到不断地完善,计划在完善中不断地引导实施。确保公司书香名邸计划目标完成。
泸阳项目：百雄堂用地170亩顺利摘牌、用地手续到位;完成整体规划方案设计、初步设计、第一期施工图设计及报建报规审批同步。第一期政府安置房工程1#6#楼(6栋)，政府办公楼工程，金塘路工程等全部完成竣工验收及政府结算。
C名城目：百雄堂用地308亩顺利摘牌、用地手续到位;完成整体规划方案设计、初步设计及报建报规同步。荆坪第一期政府安置房工程60000，全部完成竣工验收及政府结算。
二、设计优化管理：
继续完成名邸初步设计、施工图设计，各专业工程设计管控优化工作，确保设计质量公司效益最大化;完成小区及名城土地到位审查工作、完成方案设计审查及优化工作。
三、项目实体管理：
做好工程部各项组织管理、规章制度制订工作;制订工程现场实体质量、进度、安全、成本、进场材料、组织管控(事前、事中、事后)完整管理体系及工作流程。
以合同控制为中心进行进度控制、资源控制、投资控制、质量控制、安全文明施工控制。确保公司各项目实体推进工作保质保量满足年度目标。
重点控制，现场进场材料设备质量、各施工验收质量;现场总包人、承包人、监理人责任体系及施工方案可行性审核;各责任主体行为管控、合同履行质量管控、支付、签证管控。
做好工程部与施工总包单位项目部、项目监理部协调管理工作。充分发挥合作单位施工管理特长、技术特长，主导职能管理、参预技术管理，使项目管控形成管理合力。使监理对现场质量敢抓敢管;使总包对分包工程质量、进度、安全形成保证体系。
四、成本控制管理：
做好招投标组织管控工作，施工招标采用面积包干价发包，有利于公司成本控制管理，降低价格风险。要求预算部按项目总控节点，及时组织标段预算;进行详细市场行情调查，结合分析后确定发包价格。设备、材料招标重在市场调查，货比三家采用招标策略压价。
完善合同各项支付约束，现场支付管理制度;完善现场签证管理制度。严格控制现场支付及成本费用增加。
五、协调配合管理：
总工室与公司各部门充力合作，发挥各部门工作特长。主动指导工程部、预算部及与政府报批报建管理，有序开展各项工作、监控工作结果;及时解决、审核现场各类技术、方案问题。配合参预公司其他部门各方案策划制作审核、索赔管理工作、分析统计工作及营销策划工作。
2014年总工室一定坚定信心、以饱满的工作热情,求真务实、勇于探索。增取超额完成2014年公司总控目标，为公司创造奇迹。
谢谢：总经理
谢谢：各位同仁
房地产总工述职报告
总工办在公司的领导下，以公司的发展方针为指导思想，始终坚持不断学习，持续改进的原则，勤勤恳恳，兢兢业业地开展工作，圆满完成了本年度总工办的工作及公司领导交办的其他工作。
一、2011年度总工办工作完成情况：
1. 办理XXX二期工程1#楼消防图纸审查，针对消防审图提出相关意见，协调郑大设计院提出设计修改，并形成正式设计修改文件;对于外墙保温工程，消防审图提出要用A级保温材料，考察市场上房地产外保温施工情况，结合建设部、公安部关于外墙保温材料要求的相关文件，与公司领导商议，确定使用B1级聚苯保温材料。
2. 办理二期幼儿园、物业用房图纸审查，针对XX审图公司提出审图意见，协调设计单位修改相关设计内容，直到符合审图要求;目前图纸已审查完毕，图纸已加盖审图图签并取回设计图纸和设计修改文件以及《节能审查备案表》;待二期规划许可证办下来后，领取《幼儿园、物业用房审图合格证》。
3. 绘制一期门卫房建筑结构竣工图，为门卫房结算提供图纸依据。
4. 针对《二期地质勘探报告》缺少地质资料，协调XX勘探公司对一期物业用房、水泵房进行地质勘探资料补充。协调XX公司为XX审图提供勘探资料修改完善。
5. 针对市建委颁发的厨房排烟道新标准要求，协调设计单位对二期工程厨房排烟道按新标准进行修改，并出具设计修改通知单。
6. 配合公司酒店的工作，针对酒店厨房排烟设施出山墙和出屋面，提供现场技术指导，并提出技术方案。现场商定酒店旋转门布方案，针对酒店厨房地下排水道地沟穿过主体剪力墙，提出技术指导，出具处理方案。
7. 为配合现场施工，及时协调设计单位设计出幼儿园、物业用房施工图，对于幼儿园平面定位，提出合理建议，保证幼儿园南侧有足够的空间做幼儿园室外活动场地，同时保证中心景观带的区域面积。
8.组织工程部、监理和、设计勘探单位对幼儿园、物;9.起草《二期交房标准》，并组织公司相关部门商议;10.绘制一期北侧补充用房的建筑施工图，及时提供;11.按二期报批通过的二期总平面图，协调设计单位;12.与公司各部门讨论研究二期外墙保温方案，完善;13.订立工程部部门考核细则，配合综合部对工程部;14.配合综合部绘制一期18#楼、19#楼一层实;15.按郑
8. 组织工程部、监理和、设计勘探单位对幼儿园、物业用房进行图纸会审，针对会审问题，协调设计单位逐条落实，形成《图纸会审纪要》。
9. 起草《二期交房标准》，并组织公司相关部门商议后修改，组织工程部、监理部、施工单位现场会议讨论，针对研究意见进行修改。最后经公司各部门会签，定稿，目前已下发现场各部门。
10.绘制一期北侧补充用房的建筑施工图，及时提供给现场。
11.按二期报批通过的二期总平面图，协调设计单位进行外网补充设计，目前，设计正在进行，近期会出具外网图纸。自行设计和布二期景观设计，目前景观布已基本完成。
12.与公司各部门讨论研究二期外墙保温方案，完善外保温详细技术方案;出具屋面保温方案，针对屋面泡沫砼保温和聚苯板保温进行价格比较，决定采用泡沫砼屋面保温，并考察XX和XX两公司的现场泡沫砼屋面保温施工情况。
13.订立工程部部门考核细则，配合综合部对工程部门进行业务考核。
14.配合综合部绘制一期18#楼、19#楼一层实物设计图纸(测绘用图)，交送XXX设计院进行晒图和加盖图签。
15.按郑州市《经济适用房装修标准》，协调设计单位对“阳台晒衣架”进行补充设计，针对原“楼梯木扶手”，协调设计单位出具楼梯钢管扶手设计变更。
16.针对二期设计图纸中构造柱设计不明，协调设计单位对各个单体、各户型进行构造柱平面布的补充设计。
17.订立屋面防水、地下室防水工程的技术标准。参与考察辽宁XX防水公司，对防水公司SBS防水材料的原料、生产线、实验室，和公司管理情况进行考察，形成考察建议。
18.协助考察幼儿园经营合作伙伴，现场考察几家幼儿园的经营情况，与合作方商谈经营事项，订立“移交装修标准”。
19.通知电梯厂家负责人来现场召开协调会，督促厂家结合电梯预留洞口的尺寸和设备尺寸进行确认和指导;对顶层电梯屋顶机房设备预留洞尺寸进行现场确认和技术配合，协调设计单位对二期电梯屋顶机房出具相关补充施工图纸。
20.组织勘探、设计单位来现场对幼儿园地基工程进行地基验槽。
21.组织设计、勘探、监理、施工等五大主体对二期工程进行主体结构验收。
22.针对惠金河小区的方案设计，结合规划提供的地界图、初步控规要求，绘制《惠金河小区方案设计》条件图，编写方案设计的初步设计建议，协调XX六院、XX设计院、XX院和XX设计室进行初步设计，并依次向公司进行方案汇报;组织相关部门评审论证，提出评审建议，形成《方案补充设计建议》，及时通知XX六院、XX设计院、XX院继续按补充建议深化设计; XX六院、XX设计院对户型和总平进行认真细致的调整，形成新的方案并及时进行了方案汇报，经过公司再次评审后，XX和XX报送了书面的户型图和总平图。
23.针对现场施工存在的技术质量问题，及时到现场进行解决和处理，提出处理意见和处理方案。
24.参加现场召开的监理例会，提出施工质量要求和技术要求，杜绝施工质量安全隐患，强调文明施工的重要性，经常检查现场资料的收集和完善情况。定期检查现场的施工情况，提出技术、质量、安全方面的合理化建议。
二、2011年度总工办工作存在不足。
1、沟通协调存在不足，尤其是与现场的沟通不是很畅通，建议工程部在现场设立现场技术负责人，一定范围内解决一些技术问题，较大技术、质量大问题与公司总工办协调解决，总工办结合规范和设计要求、在成本许可范围内提出技术处理方案，使得技术管理层次化、程序化。
2、与公司相关部门协同工作的计划性不强，比如手续办理、招标投标等工作，需要总工办配合，可共同制定时间计划，总工办对于需要配合的事项，可提前进入办理。
3、与相关部门工作职责划分不清，由于总工办人手较少，尤其是缺少安装方面技术协调人员，需要配合其他部门工作时，只有把本部门工作向后推，以至影响本部门工作。
4、总工室管理工作存在不足，由于总工办本身存在大量技术方面业务工作，如绘制图纸、出具小型变更、方案审查等，管理工作显得有些跟不上，下一步需要在现场施工定期巡查，工程督导、统筹，进度管理等等方面大力加强。
三、对今后工作的展望
1、大力加强现场技术协调、技术指导工作，建议现场设立项目技术负责人，强化现场技术管理。
2、明年在建项目多，二期项目未完，XXX项目要开工，建议总工办配备安装方面的技术人员，加强公司各项目安装方面的技术指导和技术协调工作。
3、继续优化惠金河的方案设计，形成一个切切实实低成本，高技术，高品质的优质方案;加强与设计单位的协调和敦促工作，搞好XXX小区的施工图设计工作，要从成本节约，技术合理，功能优化几方面，订立施工图设计条件和限额技术指标，保证设计图纸在时间上、质量上符合我方的要求，从而保证现场施工的顺利进行。
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